Wat betekenen de nieuwe spelregels rond vruchtgebruik, erfpacht en recht van opstal voor u?

Op 1 september 2021 is het nieuwe goederenrecht in werking getreden. Het nieuwe goederenrecht brengt heel wat wijzigingen aan die onder meer het recht van opstal, erfpacht en het vruchtgebruik moderniseren. Voor u, als rechtspersoon en als natuurlijke persoon, zijn er nieuwe spelregels, bijvoorbeeld wijzigingen in duurtijd en vergoedingen, daarom lichten we dit graag toe.

Vruchtgebruik

Bij vruchtgebruik heeft de vruchtgebruiker een tijdelijk recht op het gebruik en genot van een goed en dit in overeenstemming met de bestemming van het goed. Op het einde van dit tijdelijk recht moet de vruchtgebruiker het goed teruggeven. Zo kan u bv. uw appartement aan zee schenken aan uw kinderen met voorbehoud van een levenslang vruchtgebruik. Hierdoor worden uw kinderen eigenaar van het appartement, maar kan u als vruchtgebruiker dit goed nog steeds bewonen of gebruiken en zelfs verhuren. Een ander voorbeeld is uw vennootschap die het vruchtgebruik van een bedrijfspand aankoopt en u als bedrijfsleider de blote eigendom. Het is de vennootschap die voor de duurtijd van het vruchtgebruik het bedrijfspand mag gebruiken.

• Op basis van de voormalige wetgeving was de duurtijd voor vruchtgebruik aan een vennootschap beperkt tot maximaal 30 jaar. Onder  het nieuwe goederenrecht wordt deze duur verlengd tot 99 jaar.
• De Vruchtgebruiker mag de bestemming van het goed niet wijzigen.
• De nieuwe wetgeving bepaalt uitdrukkelijk dat het vruchtgebruik van de rechtspersoon eindigt in geval van faillissement of ontbinding. Tot voor kort werd dit algemeen aangenomen in de rechtsleer, maar was dit nergens neergepend in de wet.
• Een andere nieuwigheid is dat er voortaan een verzekeringsplicht voor de vruchtgebruiker geldt, terwijl de borgstellingsplicht wordt afgeschaft.
• Grove herstellingen dienen door de blote eigenaar te worden uitgevoerd. In de nieuwe wetgeving dient de vruchtgebruiker proportioneel bij te dragen in de kosten van deze grove herstellingen. De kosten worden verdeeld volgens de verhouding tussen de waarde van het vruchtgebruik en de waarde van de volle eigendom. Wordt deze regeling niet correct toegepast ten aanzien van de vennootschap-vruchtgebruiker, dan kunnen er mogelijk sancties zijn. Denk maar aan het aanrekenen van een belastbaar voordeel in natura, een abnormaal goedgunstig voordeel... De Vraag is echter nog wanneer het moment van belastbaarheid zou zijn.
• Onder het nieuwe goederenrecht is er op het einde van het vruchtgebruik een vergoeding aan de vruchtgebruiker verschuldigd voor de aangebrachte verbouwingen en beplantingen. Op basis van de voormalige wetgeving was er namelijk geen algemene vergoedingsregeling van toepassing.

Erfpacht

In het nieuwe goederenrecht wordt erfpacht gedefinieerd als een zakelijk gebruiksrecht waarbij de erfpachtgever (eigenaar) een vol gebruik en genot van zijn onroerend goed verleent aan de erfpachthouder. Het betreft een algemeen gebruiksrecht met als enige beperking dat de waarde van het goed niet mag worden verminderd. Denken we hierbij maar aan de aankoop van appartementen aan de kust. Bij de aankoop wordt er zowel betaald voor de grond als voor de constructie (appartement). Aan de kust is het grondaandeel zeer duur, zonder hier enig 'gebruik' van te kunnen maken. Via erfpacht wordt u geen eigenaar van het grondaandeel, maar heeft u hier wel het volle genot van. U wordt wel volle eigenaar van het appartement. Deze erfpachtconstructie betekent voor u een besparing, gezien geen aankoopprijs voor de grond moet worden betaald.

• De maximale duur van 99 jaar blijft behouden, maar de minimumduur wordt verlaagd van 27 jaar naar 15 jaar.
• In tegenstelling tot bij het vruchtgebruik mag de erfpachthouder wel de bestemming van het goed wijzigen, behoudens een andersluidende bepaling. Bovendien is er geen verplichting het goed te verbeteren.
• Voortaan is de erfpachthouden niet langer verplicht een 'canon' of vergoeding te betalen aan de erfpachtgever.
• Onder het nieuwe goederenrecht is er ook hier, in tegenstelling tot de voormalige wetgeving, op het einde van de erfpacht een vergoeding verschuldigd voor de aangebrachte verbouwingen en beplantingen.

Opstal

Het opstalrecht wordt gedefinieerd als een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent om al dan niet gebouwde volumes voor het geheel of een deel, op boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben. In tegenstelling tot het erfpacht, dat meer gericht is op gebruik en genot, is het recht van opstal gericht op het realiseren van gebouwen en beplantingen.

• De maximale duur voor het toekennen van een recht van opstal wordt opgetrokken van 50 jaar naar 99 jaar.
• De wetgever heeft, om alle onduidelijkheid te vermijden, bepaald dat de reeds bestaande constructies op moment van vestiging van het recht automatisch overgaan op de opstalhouder. De vraag is echter nog hoe VLABEL dit zal behandelen. Brengt deze overdracht registratierechten met zich mee?
• Op het einde van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht van de opstallen vanwege natrekking over op de opstalgever/grondeigenaar. Voortaan zal er een vergoeding moeten worden betaald voor de aangebrachte bouwwerken en beplantingen. Onder de voormalige wetgeving was er namelijk geen algemene vergoedingsregeling van toepassing.

Tot slot

Het nieuwe goederenrecht is enkel van toepassing op rechtsbehandelingen en rechtsfeiten die hebben plaatsgevonden na 1 september 2021. Met andere woorden, de reeds vóór 1 september bestaande contracten zijn nog steeds onderhevig aan het voormalige recht, tenzij de partijen uitdrukkelijk anders overeenkomen. Niets belet u namelijk om de nieuwe bepalingen toe te passen op de toekomstige gevolgen van een bestaand contract.

Wenst u meer te weten over deze nieuwe wetgeving en de mogelijke impact op fiscaal en burgerrechtelijk vlak voor u en/of uw vennootschap, neem dan contact op met Strategica.