Aftrekbaarheid voor “privé onroerend goed” in uw vennootschap

Stel dat… u heeft een vennootschap met een appartement aan de kust. Geen onbekend verhaal, geen onbekend vraagstuk. Zijn de kosten die een vennootschap maakt voor een woning of appartement die ter beschikking wordt gesteld aan haar bedrijfsleider aftrekbaar?

Een onderwerp dat de fiscus maar al te graag in vraag stelt. Ook in de rechtspraak werd dit onderwerp reeds meerdere malen aangesneden. Het Hof van Cassatie heeft nu in een recent arrest (dd. 21/9/2018) gesteld dat de kosten voor dergelijk verblijf niet aftrekbaar zijn als duidelijk blijkt dat de investering nooit rendabel is of zal zijn. We lichten hier kort even het verhaal  toe.

Wat voorafging

In de midzomer van 2015 oordeelde het Hof van Cassatie in verschillende arresten bijzonder positief over de aftrekbaarheid van beroepskosten. Toen stelde het Hof namelijk dat ook de kosten zonder band met het maatschappelijk doel aftrekbaar zijn. Hier werd dan ook door velen uit afgeleid dat een doktersvennootschap de kosten voor een appartement aan de kust probleemloos kan aftrekken, ook al is er geen verband met het doel van de doktersvennootschap.  

Een oordeel, wat bijzonder veel ophef en jolijt veroorzaakte, maar toch niet algemeen werd aanvaard door de lagere rechtbanken. Enkele hoven van beroep maakten echter de bemerking dat de basisvoorwaarde voor de aftrekbaarheid nog steeds vervuld moet zijn, namelijk “de kost moet gemaakt of gedragen zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden”.  

Arrest dd. 21.09.2018

Het recente arrest dd. 21.09.2018 handelt over de alom gekende klassieker, namelijk een doktersvennootschap met een appartement aan de kust. Het Hof van Beroep te Antwerpen volgde hier de visie van de midzomerarresten van 2015 niet, maar bracht de basisvoorwaarde voor de aftrekbaarheid naar voor. Volgens de belastingplichtige was voldaan aan deze laatstgenoemde voorwaarde daar hij een vergoeding betaalde voor het gebruik van het appartement. Een vergoeding die overeenstemde met het forfaitair voordeel in natura.

Het Hof van Beroep oordeelde echter dat dergelijke vergoeding niet in verhouding staat tot de kosten. De betaalde vergoeding is volgens het Hof eerder van symbolische aard, en men heeft hier niet de bedoeling om winst te maken. Bijgevolg heeft het Hof van Beroep te Antwerpen geoordeeld in het voordeel van de fiscus om de aftrek van de kosten niet te aanvaarden.

Ook het Hof van Cassatie treedt hier de fiscus en het Hof van Beroep te Antwerpen bij. Cassatie blijft bij haar standpunt van 2015, maar bevestigt ook dat kost moet gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verwerven of behouden om aftrekbaar te zijn. Cassatie wierp volgende argumenten naar boven om de aftrek correct te weigeren: 1. De aankoop werd bijna volledig gefinancierd via een lening 2. De kosten werden niet gemaakt om inkomsten te verwerven of te behouden, maar om de privé kost van de zaakvoerder over te nemen en 3. Onvoldoende bewijs naar de intentie om te rentabiliseren in de vennootschap.

Conclusie

Het lijkt ons dat de kosten die geen verband houden met het maatschappelijk doel – zoals de aankoop van een onroerend goed – in principe nog steeds aftrekbaar zijn, zolang het de bedoeling is een rendabele activiteit te creëren. Beleggingsvastgoed vormt ons inziens dan ook geen enkel probleem, zolang de huurinkomsten aanvaardbaar zijn. De aftrek van de kosten voor een tweede verblijf wordt dan weer moeilijk.

We sluiten af met de opmerking dat iedere situatie verschillend is en dat het steeds een feitenkwestie zal betreffen. Er blijft nog steeds veel ruimte voor discussie, al lijkt de bewegingsvrijheid  voor de belastingplichtige nu toch ingekort.

Heeft u vragen omtrent beleggingsvastgoed? Strategica helpt u graag verder.