Hoe wordt mijn tweede verblijf belast?

Steeds meer Belgen beslissen om een tweede verblijf te kopen, bijvoorbeeld aan de kust. Bij de aankoop van een tweede verblijf dient u niet alleen rekening te houden met de aankoopprijs maar ook met de bijhorende belastingen.

Wie over een tweede verblijf aan de Belgische kust beschikt, dient -  naast de onroerende voorheffing - ook rekening te houden met een specifieke taks op tweede verblijven. Zowel de kustgemeenten als de West-Vlaamse provincie heffen een belasting op tweede verblijven. Uw woning of appartement wordt beschouwd als een tweede verblijf wanneer u daar niet gedomicilieerd bent.

Gemeentelijke belasting op tweede verblijven

Alle 10 Belgische kustgemeenten heffen een tweede verblijftaks, in de overtuiging dat iemand met een tweede verblijf van dezelfde voorzieningen en faciliteiten gebruik maakt als een vaste inwoner van de gemeente. Denk maar aan afvalophaling, brandweer, politie…  Een vaste inwoner draagt hieraan bij via de personenbelasting, maar een eigenaar van een tweede verblijf niet.

De tweedeverblijfstaks is verschillend van gemeente tot gemeente. Zo betaalt u in Koksijde ongeveer € 1 239 en in Knokke € 790. De meeste gemeenten aan de kust heffen een forfaitaire belasting,  onafhankelijk van de grootte van uw verblijf. Gemeenten zoals De Panne, Middelkerke en Nieuwpoort houden wel rekening met de grootte van uw onroerend goed. Zo zullen kleine studio’s minder zwaar belast worden dan penthouses.

In de kustgemeenten Knokke-Heist, De Panne en Koksijde zijn lokale inwoners geen gemeentebelasting verschuldigd, terwijl eigenaars van een tweede verblijf er wel de tweedeverblijfstaks dienen te betalen. Het verwondert dan ook niet dat de gemeentebelastingen onder vuur liggen. Voornamelijk in deze steden zorgt deze ongelijke behandeling voor heel wat gerechtelijke geschillen. De vraag stelt zich of het gelijkheidsbeginsel geschonden wordt. Geval per geval wordt de betwisting behandeld.  

Indien u overweegt om de tweede verblijftaks te vermijden door uw domicilie te verplaatsen naar een kustgemeente dan gaat u best eerst na of er geen tweede verblijftaks verschuldigd is in de gemeente waar uw domicilie momenteel is gevestigd. Ook in vele andere gemeenten in België wordt een tweede verblijftaks geheven. Deze zal in sommige gemeenten zelfs hoger zijn dan aan de kust. Zo betaalt u in Gent een tweede verblijftaks van € 1 526 voor inkomstenjaar 2023.

Provinciale belasting op tweede verblijven

Ook West-Vlaanderen heft een provinciebelasting op uw tweede verblijf aan de kust. Die bedraagt € 132 per tweede verblijf, terwijl deze provinciebelasting voor vaste inwoners opmerkelijk lager is. Wie wel ingeschreven is in het bevolkingsregister in West-Vlaanderen, betaalt de algemene provinciebelasting, m.n. € 44 voor gezinnen en € 22 voor alleenstaanden.

Ook hier werd recent het gelijkheidsbeginsel in vraag gesteld. Het Hof van Beroep te Gent oordeelde dat de belasting die West-Vlaanderen heft op de tweede verblijven, ongrondwettelijk is. Het gelijkheidsbeginsel is geschonden omdat er een aanzienlijk verschil in tarief is met de algemene provinciebelasting. Deze discussie is echter nog niet definitief gesloten, daar West-Vlaanderen de heffing beter tracht te motiveren.

Uw belastingaangifte

Ook mag u uw tweede verblijf niet vergeten aan te geven in uw belastingaangifte. U dient het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan te geven naast code 1106/2106 op uw aangifte in de personenbelasting. Wie louter beschikt over de blote eigendom, hoeft geen aangifte te doen.

Gehuwden onder het wettelijk stelsel moeten elk de helft van het KI aangeven, ongeacht wie eigenaar is van het tweede verblijf. Alle anderen dienen het onroerend inkomen te verdelen naargelang de eigendomsverhouding. U zal belast worden op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

Daartegenover staat dat intresten van leningen ter financiering van uw tweede verblijf in mindering gebracht kunnen worden, teneinde het onroerend inkomen geheel of gedeeltelijk te neutraliseren. Ook kapitaalaflossingen kunnen onder bepaalde voorwaarden recht geven op een belastingvermindering. Volledigheidshalve merken we op dat het fiscaal voordeel voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2024 zal verdwijnen.

Conclusie

De investering van een tweede verblijf gaat verder dan louter de aankoopprijs. Verlies ook de onroerende voorheffing en tweedeverblijfstaks niet uit het oog. Heeft u hieromtrent nog vragen? Aarzel niet om uw strategisch adviseur te contacteren.